ה"הונאה" שבהצמדת מחיר דירה מקבלן למדד תשומות הבניה.

ברור לכולנו שעלות הקרקע לא מתייקרת בעקבות עליית מחירי חומרי הבניה, אבל בכל זאת לפי חוזה הרכישה כל מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבניה, גם החלק של מרכיב הקרקע שכאמור לא מושפע כלל מעליית מדד תשומות הבניה.

קובי טורנהיים

כל רוכש דירה מקבלן חותם על כך שמחיר הדירה צמוד למדד "תשומות הבניה"

מדד תשומות הבניה זהו מדד שמפורסם על ידי הלמ"ס ומשקף את עלות חומרי הבניה והעובדים, הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבניה,

בעצם מגנה על הקבלן מהתייקרות העלויות שלו ועוזרת לו לשמור על הרווח אותו רצה להרוויח בעת חתימת החוזה למכירת הדירה. אבל תכך תגלו שהיא גם עוזרת לקבלן להגדיל את הרווחיות שלו… 

זה עובד כך:
כל סכום הרכישה שהלקוח עדיין לא שילם, צמוד למדד תשומות הבניה ומתייקר בהתאם לעליית המדד, והמדד הזה תמיד עולה, פעם יותר כפי שראינו בחודשים האחרונים שבשלושה חודשים הוא זינר במעל 2% ופעם פחות כפי שהיה בשנים האחרונות והשפל הגדול היה בשנת 2020 כאשר המדד עמד עלה בממוצע של כחצי אחוז בשנה בלבד.
אבל הוא תמיד עולה.

ההונאה היא שמחיר דירה מורכב מעלות קרקע ומעלות הבניה,
באיזור המרכז למשל, כמעט 60% ממחיר הדירה הוא עבור הקרקע ורק כ 40% מהמחיר, הוא עבור בניית הדירה עצמה.

ברור לכולנו שעלות הקרקע לא מתייקרת בעקבות עליית מחירי חוצרי הבניה,
אבל בכל זאת לפי חוזה הרכישה כל מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבניה, גם החלק של מרכיב הקרקע שכאמור לא מושפע כלל מעליית מדד תשומות הבניה.

וזוהי רבותיי, ה"הונאה" של הצמדת מחירי הדירות למדד תשומות הבניה

אם כבר נכנסנו לנושא מדד תשומות הבניה אציין שמהנסיון שלי רוב רוכשי הדירות לא באמת מודעים אליו בעת רכישת הדירה ורק לאחר מספר חודשים מהחתימה כאשר הם מקבלים את "מצב החשבון" מהקבלן הם מגלים את ההפתעה הקטנה שהסתתרה לה שם בשקט ומייקרת להם את מחיר הדירה.

בנוסף גם אם הדירה עומדת בנויה לחלוטין ומסיבה כלשהיא הלקוח לא שילם את מלא מחיר הדירה, גם אם היא באשמת הקבלן, למשל שלא נתקבל טופס 4 וכדומה, עדיין הלקוח יספוג את עליית מדד התשומות אפילו שהקבלן כבר סיים לשלם את עלות החומרים.

בנוסף חשוב לציין כי בעת מתן משכנתא הבנק לא לוקח את עליית המדד כחלק ממחיר הדירה והלקוח נדרש לשלם את עליית המדד מההון העצמי שלו.

במקרים בהם הלקוח לא לקח מימון מקסימלי – הוא יכול להעלות את אחוז המימון שלקח על הדירה ולממן באמצעות המשכנתא גם את עליית מדד תשומות הבניה, אבל זה יכול לגרום לו להלעת אחוז הריבית שהבנק חגבה על המשכנתא בעקבות "עליית מדרגה" באחוז המימון.

אז מה עושים עם המדד הזה?

1. להיות מודעים אליו ולקחת אותו בסך השיקולים של רכישת דירה מקבלן ולשים כסף בצד למימון עליית המדד הצפויה.

2. אם הפרויקט מלווה על ידי גוף פיננסי "בליווי סגור" כדאי לשקול לשלם מיד את מלא ההון העצמי על מחיר הדירה.

3. במקרים נדירים הקבלנים מציעים מבצעים על דירות ללא הצמדה למדד תשומות בניה וכן במקרים נדירים הם מסכימים לוותר על ההצמדה או לפחות להסכים להצמדה חלקית למדד, מומלץ לנצל הזדמנות כזו במידת האפשר.

4. לגבי ההתלבטות אם להקדים את לקיחת המשכנתא כדי לשלם את מלא מחיר הדירה, נכון להיום אפילו שמחירי הריביות על המשכנתא מאוד נמוכים, עדיין הם יותר גבוהים מהממוצע של עליית מדד תשומות הבניה ב 5 שנים האחרונות ולכן מבחינה כלכלית אני די אדיש להחלטה הזו וכל אחד יעשה לפי איך שמרגיש לו. לא ניתן לדעת כיום באופן מוחלט איזו החלטה עדיפה.

אולם אם לקחתם אחוז מימון מקסימלי ואין לכם יכולת להוסיף הון עצמי עבור עליית מדד תשומות הבניה, במקרה כזה כדאי לכם להקדים את לקיחת המשכנתא, לקחת אותה במסלול "גרייס" שאומר שאתם משלמים רק את מרכיב הריבית על המשכנתא עד האכלוס ולשלם ריביות במקום את מדד תשומות הבניה.

מה שכן, אם תאריך התשלום שלכם הוא כמה ימים אחרי ה- 15 לחודש שזה תאריך פרסום מדד תשומות הבניה, כדאי להקדים לפני פרסום המדד, כי לפעמים הקדמה של כמה ימים חוסכת לכם כמה אלפים.

הכותב הינו יועץ משכנתאות ותיק המתמחה במימון פרויקטים לקבלנים ומשכנתאות לאנשים פרטיים.